بازار؛ گروه راه و مسکن: استارت مسکن استیجاری بعد از سه دهه انتظار آن هم با وعده ای که وزیر راه و شهرسازی از خرید ۱۰ هزار مسکن از سوی دولت داده شده این نوید را به بخش مسکن داد که بلاخره این صنعت می تواند از پستو خارج شود. اما سوال این است که بانک ها به خصوص بانک مسکن توانایی پشتیبانی از این طرح را دارد؟
سال های سال بود که دولت به پیشنهاد انبوه سازان و کارشناسان مسکن برای توجه به صنعت استیجاری توجهی نمی کرد و مدام با هر طریقی که می توانست زیر بار این موضوع نمی رفت.
اما وعده وزیر راه و شهرسازی بعد از مسکوت ماندن سه دهه مسکن استیجاری این نوید را به مستاجران و خانه اولی‌ها داد که دولت قصد دارد گام های مثبتی برای خانه‌دار شدن بردارد. اما سوال این است که آیا دولت بودجه و توان کافی برای پرداخت تسهیلات و خرید ۱۰ هزار واحد مسکونی استیجاری را دارد؟
طبق گفته فرزانه صادق مالواجرد وزیر راه و شهرسازی برنامه مسکن استیجاری، تملک واحدهای مسکونی برای واگذاری به مستاجران آغاز شده و تا پایان سال ۱۰ هزار واحد مسکونی استیجاری خریداری و در اختیار متقاضیان قرار خواهد گرفت.
استارت برنامه مسکن استیجاری بعد از سه دهه مسکوت ماندن و در اختیار قرار دادن این واحدها به متقاضیان نشان داد که دولت به این نتیجه رسیده است که یکی از مسیرهای راحت‌تر برای خانه دار کردن خانه اولی‌ها و متقاضیان واجد شرایط، مسکن استیجاری است.
اگر چه باید برنامه مسکن استیجاری را به فال نیک گرفت، اما به گفته برخی از کارشناسان سیستم بانکی توان پرداخت تسهیلات ندارد و این ۱۰ هزار واحد مسکونی نیز بسیار با تعداد مستاجران پایین است.
علیرضا نوین عضو کمیسیون عمران طرح‌هایی مانند اجاره به شرط تملیک یا اجاره‌های ۹۹ ساله سال‌هاست مطرح است و ما نمی‌گوییم اقدامی انجام نشده، اما واقعیت این است که بسیار از برنامه عقب هستیم.
حتی اگر ۱۰ هزار واحد جدید برنامه دولت هم ساخته شود، رقم قابل‌توجهی در مقایسه با نیاز واقعی کشور نخواهد بود
او ادامه داد: حتی اگر ۱۰ هزار واحد جدید برنامه دولت هم ساخته شود، رقم قابل‌توجهی در مقایسه با نیاز واقعی کشور نخواهد بود. ما حدود ۷ میلیون واحد کمبود مسکن داریم و اجاره‌نشین‌ها هر سال با افزایش شدید اجاره‌بها با مشکلات جدی معیشتی روبه‌رو هستند.
فرزانه صادق مالواجرد وزیر راه و شهرسازی در اردیبهشت ماه امسال نیز در حالی با تاکید بر تنوع در ساخت‌وسازهای بخش مسکن، از برنامه دولت برای تنظیم‌گری در بازار اجاره خبر داده و گفته بود که مسکن استیجاری در دستور کار قرار گرفته و بخشی از اراضی مورد نیاز برای این نوع از مسکن توسط دولت تأمین می‌شود و با اولویت در اختیار زوج‌های جوان قرار خواهد گرفت که حبیب الله طاهرخانی معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی نیز اعلام کرده بود که به دنبال این هستیم تا فرآیند راه‌اندازی بازار استیجار عمومی مسکن تسهیل شود.
طاهرخانی معاون وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اهمیت تامین مسکن استیجاری برای پاسخ به نیاز طیفی از متقاضیان مسکن گفته بود: دستورالعمل ماده ۶ بسته مدیریت بازار اجاره مسکن، با هدف تامین مسکن استیجاری برای زوج‌های جوان که حداکثر طی ۵ سال اخیر ازدواج کرده‌اند، تهیه شده است. در قالب این دستورالعمل به دنبال آن هستیم تا فرآیند راه‌اندازی بازار استیجار عمومی مسکن تسهیل شود.
اگر چه سه دهه قبل نیز سابقه اجرای طرح اجاره به شرط تملیک نیز توانسته بود بسیاری از متقاضیان را صاحب مسکن کند، اما به نظر می‌رسد این روزها با سه دهه قبل کاملا متفاوت است.
قرارداد اجاره به شرط تملیک، نوعی توافق حقوقی است که در آن فروشنده، اموال منقول یا غیرمنقول را به خریدار واگذار می‌کند و در عوض، خریدار موظف به پرداخت اقساط مشخصی می‌شود. در این نوع قرارداد، اگر خریدار تمامی اقساط را به‌موقع پرداخت کند، مالکیت نهایی اموال به او منتقل خواهد شد.
حال اگر چه برنامه مسکن استیجاری دولت چهاردهم با برنامه اجاره به شرط تملیک دولت اصلاحات تا حدودی در یک راستا می‌تواند قرار بگیرد، اما باید دید که بانک‌ها نیز با این طرح همراهی خواهند کرد؟ طرحی که به نظر می‌رسد از هم اکنون سیستم بانکی با آن اگر مخالفت نکند، حداقل همراهی قابل قبولی نخواهد کرد.
فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور در پاسخ به این پرسش که سال‌ها بود که دولت مسکن استیجاری را فراموش کرده بود، اما به نظر می‌رسد که این بار دولت چهاردهم مصمم به اجرای برنامه مسکن استیجاری است؟ گفت: به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی در یک سال اخیر تلاش کرده است تا در خصوص برنامه مسکن استیجاری به یک دستورالعمل مشخصی برسد؛ بنابراین امیدوار هستیم که مسکن استیجاری بعد از سه دهه توقف مجددا اجرایی شود.
عدم تمایل بانک ها در سال های اخیر اساسا مشکلاتی را برای بخش مسکن ایجاد کرده است. اساسا منابع بانکی و بانک مسکن به سمت و سویی رفته است که دیگر توان پرداخت تسهیلات ندارد
او تاکید کرد: ساختار بانکی کشور تاب و توان پرداخت تسهیلات را ندارد و ساخت و ساز شهری را نیز ویران کرده است. تسهیلات بانکی که سیستم بانکی سال ها پرداخت می کرد به دلیل عدم تمایل بانک ها در سال های اخیر اساسا مشکلاتی را برای بخش مسکن ایجاد کرده است. اساسا منابع بانکی و بانک مسکن به سمت و سویی رفته است که دیگر توان پرداخت تسهیلات ندارد.
او با بیان اینکه پازل اصلی مسکن استیجاری سیستم بانکی است ادامه داد: در دولت اصلاحات مسکن استیجاری و اجاره به شرط تملیک در دستور کار دولت بود و تمهیداتی نیز برای آن تهیه و شرایط نیز فراهم شد و اتفاقا استقبال خوبی هم از این طرح‌ها شد. به هر حال باید دید شیوه نامه برنامه مسکن استیجاری از سوی دولت و وزارت راه و شهرسازی چگونه خواهد بود و به چه صورت رونمایی خواهد شد.
پورحاجت تاکید کرد: البته شاید این شیوه نامه دارای ایرادات و نقاط قوتی هم باشد و طبیعی است که با مرور زمان و ارائه شیوه نامه برنامه مسکن استیجاری می‌توان به مرور با نقاط قوت و ضعف این برنامه آشنا شد. به هر صورت این برنامه پس از ارائه شیوه نامه می‌تواند ملاک موفق یا غیر موفق بودن باشد و بخش مسکن را از بلاتکلیفی که سال‌ها در این خصوص با آن مواجه بود خارج کند.
دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور در پاسخ به این پرسش که آیا دولت بودجه خرید ۱۰ هزار واحد مسکونی استیجاری را که وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است دارد؟ گفت: اقدامی که در دولت رخ داده است این است که تلاش کرده وعده توخالی و پوشالی ندهد و به این موضوع نیز به شدت پایبند بوده است. موضوعی که در دولت سیزدهم چندان به آن اعتقادی نداشت و یک سال اعلام شد باید یک میلیون واحد مسکونی احداث شود و سپس این اعداد را به ۲ میلیون و ۳ میلیون واحد مسکونی افزایش داد و در انتها هم دیدید که تنها به ۸۰۰ هزار واحد مسکونی بسنده کرد.
پورحاجت تصریح کرد: به هر صورت طبق گزارش‌هایی که ارائه شده است دیدیم که بانک‌ها توان پرداخت تسهیلات مسکن ندارند و پازل اصلی مسکن استیجاری سیستم بانکی است.
او گفت: در سال ۷۷ که مسکن استیجاری و اجاره به شرط تملیک اجرایی شد تسهیلات بانکی به خوبی توانستند ایفای نقش کنند به طوریکه تسهیلات بانکی می‌توانست تا ۷۰ درصد هزینه تمام شده مسکن را پوشش دهد؛ و یک کارمند و یا یک کارگر با دریافت حقوق تا چهار سال پس انداز صاحب مسکن شود. اما امروز تسهیلات بانکی تکاپوی زیر ۱۰ درصد قیمت تمام شده مسکن را می‌دهد.
جزئیات عرضه مسکن استیجاری با دو مدل «تامین واحدهای مسکونی آماده» و «ساخت مسکن استیجاری» برای زوج‌های جوان که طی پنج سال اخیر ازدواج کرده‌اند اواخر شهریور ۱۴۰۴ به تصویب رسید و باید دید که آیا برنامه مسکن استیجاری تا چه میزان از سوی بانک ها مورد استقبال قرار می گیرد و اینکه آیا دولت و وزارت راه و شهرسازی برای مجاب کردن و همراهی کردن تمام بخش ها تا چه میزان موفق عمل خواهد کرد.
گفته می شود حدود ۷ میلیون واحد کمبود مسکن داریم و اجاره‌نشین‌ها هر سال با افزایش شدید اجاره‌بها با مشکلات جدی معیشتی روبه‌رو هستند. این اقدام اگر چه می تواند تا حدودی مشکلات اجاره را برای برخی اقشار کم درآمد و خانه اولی کاهش دهد اما قطعا برای حل مشکل مستاجران باید یک برنامه مدون و گسترده با همراهی بانک ها تدوین شود.