به گزارش خبرنگار اجتماعی خبرگزاری تسنیم، قانون پیش‌فروش مسکن که با هدف شفاف‌سازی معاملات و حمایت از حقوق پیش‌خریداران به تصویب رسید، در ایران با چالش‌های جدی روبه‌رو است. این قانون که در تلاش است تا از سوءاستفاده‌ها جلوگیری کند، به‌ویژه در زمینه تنظیم سند رسمی و صدور مجوزهای قانونی برای پیش‌فروشندگان، هنوز در عمل با مشکلات اجرایی فراوانی مواجه است.
الزامات قانون پیش‌فروش مسکن
یکی از نکات کلیدی این قانون، الزام به تنظیم قراردادهای پیش‌فروش به‌صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی است. این امر با هدف جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر و ایجاد شفافیت در معاملات مسکونی طراحی شده است.
علاوه بر این، پیش‌فروشندگان موظف به دریافت مجوز پیش‌فروش از شهرداری‌ها و مراجع قانونی مربوطه قبل از هرگونه تبلیغ یا فروش ملک هستند. در قراردادهای پیش‌فروش نیز باید مشخصات دقیق پروژه، نقشه‌ها، جدول زمانی تحویل و سایر جزئیات ذکر شود تا از هرگونه سوءاستفاده یا کلاهبرداری جلوگیری شود.
چالش‌های اجرایی و مشکلات در عمل
با وجود تصویب این قانون، اجرای آن با مشکلات جدی روبه‌روست. یکی از بزرگ‌ترین مشکلات، عدم فرهنگ‌سازی و آگاهی عمومی در میان مردم و فروشندگان است. بسیاری از خریداران و حتی پیش‌فروشندگان، از الزامات و مفاد قانون بی‌خبرند.
این بی‌اطلاعی، منجر به تنظیم قراردادهای غیررسمی و عدم رعایت الزامات قانونی در بسیاری از معاملات پیش‌فروش می‌شود.
علاوه بر این، نظارت ضعیف بر اجرای قانون از سوی نهادهای مربوطه، از جمله شهرداری‌ها، سازمان ثبت اسناد و املاک و دستگاه‌های قضائی، موجب بروز مشکلات بیشتر شده است. در برخی موارد، مجوزهای پیش‌فروش بدون بررسی دقیق صادر شده یا حتی پیش‌فروشندگانی که فاقد مجوز هستند، بدون هیچ‌گونه ممانعتی به فعالیت خود ادامه می‌دهند.
یکی دیگر از مسائل جدی، تأخیر در تحویل پروژه‌هاست. مشکلات اقتصادی و تورم موجب شده که بسیاری از پروژه‌ها به‌ویژه در شرایط کنونی با تأخیرهای طولانی در تحویل مواجه شوند، که این موضوع زیان‌هایی به پیش‌خریداران وارد می‌کند. با وجود این، به دلیل نبود نظارت کافی، پیش‌فروشندگان معمولاً با پیامدهای قانونی جدی روبه‌رو نمی‌شوند.
ارتباط با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
در کنار قانون پیش‌فروش، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز برای افزایش شفافیت و جلوگیری از تخلفات در بازار مسکن تصویب شده است. این دو قانون به‌طور مستقیم با یکدیگر مرتبط هستند و در بسیاری از موارد همپوشانی دارند.
هر دو قانون به دنبال شفاف‌سازی معاملات و حمایت از حقوق طرفین قراردادها هستند، اما در عمل، مشکلات اجرایی و نبود هماهنگی کافی میان این دو قانون، چالش‌هایی را ایجاد کرده است.
نقاط اشتراک و تفاوت‌ها
یکی از وجوه اشتراک مهم این دو قانون، تأکید بر ثبت رسمی معاملات است. در هر دو قانون، معاملات مرتبط با اموال غیرمنقول، از جمله پیش‌فروش ساختمان‌ها، باید به‌صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند تا از هرگونه کلاهبرداری و سوءاستفاده جلوگیری شود. این هدف مشترک، با هدف شفاف‌سازی و حمایت از خریداران به‌ویژه کسانی که از تجربه کافی برخوردار نیستند، تدوین شده است.
اما تفاوت‌های اساسی در زمینه‌های اجرایی و مقرراتی نیز وجود دارد. قانون پیش‌فروش به‌طور خاص بر معاملات پیش‌فروش ساختمان‌ها تمرکز دارد، در حالی‌که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به‌طور کلی تمامی معاملات املاک را در بر می‌گیرد.
علاوه بر این، در قانون پیش‌فروش، پیش‌فروشندگان موظف به دریافت مجوز پیش‌فروش از شهرداری‌ها و مراجع قانونی مربوطه هستند، اما این موضوع در قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول مورد توجه قرار نگرفته است و تمرکز تنها بر ثبت رسمی معامله است.
چالش‌ها و تعارض‌های اجرایی
یکی از مشکلات عمده، انجام معاملات پیش‌فروش به‌صورت قولنامه‌ای و غیررسمی است. بسیاری از پیش‌فروشندگان برای فرار از الزامات قانونی، قراردادهای خود را بدون تنظیم سند رسمی و در قالب اسناد عادی تنظیم می‌کنند، که این موضوع نه تنها اهداف قانون پیش‌فروش بلکه هدف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را نیز نقض می‌کند.
تداخل وظایف و مسئولیت‌ها بین نهادهای مختلف مانند شهرداری‌ها، دفاتر اسناد رسمی و سازمان ثبت اسناد و املاک، گاهی باعث تأخیر در ثبت رسمی و ایجاد خلأهای اجرایی می‌شود. این مسأله، اجرای هر دو قانون را با چالش‌هایی روبه‌رو کرده است.
راه‌حل‌ها و پیشنهادات برای بهبود وضعیت
برای بهبود اجرای این قوانین و رفع مشکلات موجود، نیاز به اقداماتی مؤثر در چند زمینه مختلف وجود دارد. اولاً، فرهنگ‌سازی و آموزش عمومی برای آگاهی مردم، پیش‌فروشندگان و سازندگان از الزامات قانونی ضروری است. این آموزش‌ها می‌توانند به افزایش رعایت قوانین و جلوگیری از تخلفات کمک کنند.
ثانیاً، نظارت بر اجرای این قوانین باید تقویت شود. سازمان‌های مربوطه باید نظارت خود را بر روند صدور مجوزها و اجرای قراردادهای پیش‌فروش افزایش دهند و از انجام معاملات غیررسمی جلوگیری کنند.
همچنین، بروزرسانی و اصلاح برخی مواد قانونی و آیین‌نامه‌ها می‌تواند به بهبود اجرای این قوانین کمک کند. به‌ویژه در زمینه جزئیات اجرایی و شفاف‌سازی مراحل مختلف، برخی نواقص باید برطرف شوند تا اجرای قانون به‌طور روان و بدون مشکلات احتمالی انجام گیرد.
هماهنگی بین نهادهای مسئول
یکی از مسائلی که در اجرای همزمان و مؤثر این دو قانون باید مد نظر قرار گیرد، تقویت هماهنگی بین نهادهای مسئول است.
تعامل بهتر و مؤثرتر بین شهرداری‌ها، سازمان ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی و دستگاه‌های قضائی می‌تواند بسیاری از تعارض‌ها و مشکلات اجرایی موجود را حل کند. همچنین، تقویت همکاری میان این نهادها می‌تواند به کاهش خلأهای نظارتی و جلوگیری از تخلفات کمک کند.
فرصت‌ها و مزایای اجرای هماهنگ
اجرای همزمان و مؤثر این دو قانون می‌تواند بازار مسکن را از شفافیت بیشتری برخوردار کند و از مشکلاتی مانند فروش یک ملک به چند نفر یا کلاهبرداری‌های احتمالی جلوگیری کند. اگر این قوانین به‌طور مؤثر در کنار هم پیاده‌سازی شوند، می‌توانند به‌طور قابل توجهی از تضییع حقوق خریداران جلوگیری کنند و اعتماد عمومی به بازار مسکن را تقویت کنند.
در مجموع، هرچند قانون پیش‌فروش ساختمان و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اهداف مشابهی در راستای شفاف‌سازی و حمایت از حقوق طرفین قرارداد دارند، اما چالش‌ها و مشکلات اجرایی موجود مانع از اجرای کامل و مؤثر آن‌ها در ایران شده است.
برای بهبود وضعیت، نیاز به تقویت نظارت، اصلاح برخی مواد قانونی، فرهنگ‌سازی عمومی و هماهنگی بین نهادهای مختلف وجود دارد. تنها در صورتی که این اقدامات به‌طور هماهنگ و مؤثر انجام شوند، میتوان به رفع مشکلات موجود و تضمین حقوق پیش‌خریداران و خریداران املاک در بازار مسکن امید داشت.
انتهای پیام/